FAQs

Q?

La trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari

A.

La trascrizione nei Registri Immobiliari è una forma di pubblicità degli atti che riguarda in generale gli immobili e che ha molteplici funzioni.
In primo luogo, la trascrizione ha lo scopo di fornire a tutti un quadro delle vicende giuridiche dei beni immobili; in esso infatti sono registrati (trascritti, iscritti, annotati) i principali atti che hanno per oggetto un determinato immobile.
Ma la funzione più importante, per quello che più ci interessa, è quella di far constare il trasferimento della proprietà nei confronti di tutti; se con il contratto di compravendita viene trasferita la proprietà con effetto tra le parti, la trascrizione fa sì che tale trasferimento sia a tutti noto e, soprattutto, “opponibile”, ovverosia che abbia efficacia nei confronti dei terzi. Ciò è di fondamentale importanza: la c.d. priorità della trascrizione serve a dirimere i conflitti tra più soggetti potenziali acquirenti dello stesso immobile dallo stesso venditore.

Q?

L’intervento del notaio

A.

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare, e in particolare della casa di abitazione, di solito viene stipulato davanti ad un notaio. La forma scritta “semplice” è tuttavia di per sé sufficiente a perfezionare un contratto di compravendita valido (che abbia comunque tutti gli elementi essenziali di tale contratto); essa tuttavia non è sufficiente per raggiungere altri fini e, principalmente, quello di trascrivere la compravendita nei Registri Immobiliari. Ecco che, pertanto, è necessario l’intervento del notaio, che è abilitato a redigere il contratto nelle forme necessarie perché possa essere trascritto: l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata.

Q?

Che cos’è il contratto definivo di compravendita?

A.

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, con il quale le parti, rispettivamente venditore e acquirente,trasferiscono la proprietà dell’immobile

Q?

Quali sono i vantaggi della trascrizione del preliminare?

A.

La legge prevede la possibilità (non un obbligo) di:

- trascrivere il contratto preliminare nei Registri immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, ecc.).

Per la trascrizioni è necessario che il contratto preliminare

-  sia redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Una volta effettuata la trascrizione

- non avranno effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti, eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.

- si attua il cd. “effetto prenotativo”, ossia quando si otterrà il trasferimento definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.

Q?

A cosa serve il contratto preliminare?

A.

Il contratto preliminare serve a:

- impegnare reciprocamente le parti (cd. promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere e ad acquistare un immobile e quindi a

- impegnare le parti a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

E’ necessario che il contratto preliminare sia adeguatamente redatto per evitare di incorrere nel caso del cd. preliminare improprio (ad esempio erroneamente si scrive “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile di Via Rossi, Milano” invece di scrivere “Tizio promette di vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile di Via Rossi, Milano”)

- che comporta il trasferimento immediato della proprietà, indipendentemente dal pagamento del prezzo, della consegna dell’immobile ecc.

Q?

Che cos’è l’agibilità?

A.

L’agibilità è un concetto che deriva dalla disciplina in materia edilizia; essa indica il rispetto da parte dell’immobile delle normative, nazionali e locali (regionali, provinciali, comunali), riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Q?

Cosa è la TASI?

A.

La TASI è un tributo che va versato al Comune e che viene utilizzato dal Comune per garantire la copertura dei cosidetti “servizi indivisibili”.

 

Q?

Cosa sono i servizi indivisibili?

A.

 ”servizi indivisibili” sono quei servizi erogati dal Comune e utilizzati in generale da tutti i cittadini per i quali non è possibile individuare una utenza specifica (a differenza dei servizi “a domanda individuale” quali l’asilo nido o il trasporto scolastico dove paga solo chi usufruisce dello specifico servizio).
Sono servizi indivisibili i seguenti: illuminazione pubblica, manutenzione stradale e del verde pubblico, protezione civile, vigilanza urbana, anagrafe, ecc…

Q?

Abbiamo la residenza in una abitazione in affitto. Deve pagare ciascuno dei fittuari?

A.

Per gli inquilini in generale potrebbe essere preferibile che ci sia un unico versamento. Il pagamento invece potrebbe essere gestito volutamente in maniera differente ad esempio in caso di locazione non residenziali (es. capannone locato per porzioni a diverse aziende/società) oppure in casi più particolari. Rimane comunque il vincolo di solidarietà del pagamento per cui se uno dei locatari non paga, il Comune può rivalersi sugli altri.

Q?

Sono proprietario di un immobile locato. Se l’inquilino non paga sono tenuto a pagare per l’inquilino?

A.

No, l’inquilino e il proprietario “sono titolari di una autonoma obbligazione tributaria”. Ciò significa che se l’inquilino non paga, il Comune non può rivalersi sul proprietario. Viceversa se il proprietario non paga, il Comune non può rivalersi sull’inquilino.

Q?

Che cos’è il comodato d’uso?

A.

Art.1803 Codice Civile

“Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.”

Nota Bene: per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione (D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro).

Non vale alcun accordo privato o verbale. Alcuni Comuni accettano una Dichiarazione di comodato ma è il Comune che fornisce questa possibilità, se la fornisce. Non vale in generale.

Q?

La planimetria catastale del mio appartamento non è conforme, posso vendere lo stesso?

A.

Dipende dal tipo di difformità. Si consiglia l’intervento di un tecnico per verificare la strategia d’intervento . In ogni caso la planimetria dovrà essere resa conforme allo stato dei luoghi prima dell’atto notarile

Q?

Che cos’è la certificazione energetica?

A.

La Certificazione Energetica è documento ufficiale ideato per conoscere quanta energia è necessaria ad una unità immobiliare o un intero edificio per assicurare il riscaldamento invernale e la climatizzazione estiva ai propri abitanti che vi risiedono all’interno. L’attestato è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della prestazione energetica.

Q?

Per quanto tempo è valido un attestato di certificazione energetica?

A.

L’attestato di certificazione energetica ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione dell’edificio o dell’impianto in termini di assorbimento di energia.